За чей счет этот банкет?
Что было? (взгляд назад)
Проблеме обманутых дольщиков не год, не два и даже не десятилетие. Для ее решения принимались и принимаются законы. Сначала общеизвестный 214-ФЗ, который должен был защитить покупателей долевки от недобросовестных застройщиков. Не защитил.
Потом в стране попробовали запустить страхование долевки. Лицензию на такое страхование в стране получили всего 17 компаний, но активно работать по договорам стали только два страховщика. Но и это не главное — с 2014 года страховые сборы по ДДУ в России составили около 27,5 млрд рублей, а выплаты — 0. Судебные разбирательства в случае банкротства застройщика идут так медленно, что наступления страхового случая (то есть выплат) дольщик может ждать годами. Как говорят в таком случае авиамоделисты: «Не взлетело».
Наконец в минувшем июле Владимир Путин подписал очередной закон, регулирующий сферу долевого строительства — 218-ФЗ о создании компенсационного фонда. Закон предусматривает формирование за счет застройщиков фонда, из которого в случае чего будут компенсироваться потери дольщиков. Закон вступит в силу в 2018 году. Девелоперы неоднократно высказались против него, утверждая, что осилить взносы в компенсационный фонд смогут очень немногие компании, а сам факт отвлечения денег застройщика в фонд лишает смысла долевую схему, позволявшую девелоперам строить дома с минимальным использованием кредитных средств.
Таким образом (по мнению застройщиков), компенсационный фонд уменьшит число участников рынка, уменьшит объемы сдаваемого жилья, удорожит строительство, но при этом (внимание!) не решит проблем уже существующих сейчас (до принятия закона) обманутых дольщиков. А также проблем тех, кто хоть и обманут де факто, но де юре дольщиком не является — участников строительства по паевым схемам, граждан, подписавших с застройщиками «договора инвестирования», покупателей квартир в самостроях и т. д.
Из этого можно сделать вывод: даже если в будущем обман дольщиков удастся пресечь, с имеющимися в наличии разбираться придется иными способами. Какими?
Что будет? (взгляд вокруг)
Недавно в крае озвучили очередные цифры по проблеме обманутых дольщиков. За 1,5 года сданы в эксплуатацию и исключены из реестра долгостроев шесть зданий. Еще для 12 проблемных объектов найдены инвесторы. В ближайших задачах у края — в течение двух недель представить в Минстрой РФ график решения проблем обманутых дольщиков по всем официально зарегистрированным долгостроям. На Кубани таких зданий 60.
Как власти могут решать эту проблему? Сразу оговорюсь, тут нет смысла разделять краевой и муниципальный уровни.
Во-первых, ни те ни другие этого делать не обязаны.
Во-вторых, коли нет прописанных и подкрепленных бюджетом обязанностей — нет и ресурсов для этой работы.
В-третьих, край, конечно, требует от муниципалитетов активности, но во многих случаях без участия края муниципалитеты сами ничего сделать не в силах (см. во-первых и во-вторых). Так что работать местным и краевым властям приходится сообща. И совместно они ухитряются находить застройщиков, берущихся за завершение проблемных объектов. Но как им это удается?
Знаете, хорошо, если дом построен на две трети, а распродан только наполовину, и затраты нового инвестора «отбить» реально. Правда, такие дома редки и давно уже нашли новых инвесторов. Годами же «висят» долгострои, проданные полностью, а порой (в самых сложных ситуациях) и неоднократно.
Как можно убедить бизнесмена потратить деньги и время на выполнение работ, за которые уже заплачено кому-то другому и повторно никто платить не станет? Только посулив какие-либо преференции в иных сферах. Но любые преференции — это уже непрозрачность, это взаимные обязательства, зачастую неформальные, это зерна для каких-то спорных схем в будущем. Ведь в бизнесе, если ты кому-то чем-то обязан, рано или поздно придется долги отдавать. Вот так ради благой цели помощи дольщикам наши власти «одалживаются» перед крупным бизнесом.
Я не думаю, что это хорошо, но и это не все.
На самом деле невозможно предположить взаимоотношения власти и бизнеса без вот таких взаимных «одолжений». Они есть в любом контракте и называются обременениями. Бизнес строит жилой комплекс, чтобы заработать, но в нагрузку прокладывает коммуникации или дороги, выделяет площади на первом этаже под поликлинику, возводит детский сад, который потом передает на баланс муниципалитету. Такие пункты всегда возникают в контрактах, потому что муниципальных бюджетов не хватает на создание коммунальной и социальной инфраструктуры в тех темпах, в которых бизнес готов штамповать микрорайоны. Без таких обременений создаваемые микрорайоны были бы малопригодны для жизни. Власть заставляет бизнес брать на себя дополнительные траты ради создания комфортной среды в будущих кварталах, ради блага всех их потенциальных обитателей.
Иное дело — привлечение нового застройщика к завершению долевого долгостроя. Тут обременением становится сам долгострой. Но ведь задача обеспечения инфраструктурой существует для любого объекта! Если она не решена выделением целевых средств из бюджета (которых, как правило, нет) или дополнительными затратами застройщика, она остается. Вопросы поликлиник, школ и детсадов в округе, нормального напора воды в кране и напряжения в розетках все равно придется решать. Но кому? И за какие средства?
Не накладывая на застройщиков инфраструктурные обременения, власти ради обеспечения жильем некоего числа дольщиков закладывают мины неблагополучия. В будущем эти мины заденут как спасаемых дольщиков, так и их будущих соседей.
В шахматах это называется цугцванг. Положение, в котором любой ход ухудшает твою позицию.
Чье сердце успокоится? (взгляд в себя)
Обманутые дольщики и в стране, и в крае уже стали реальной силой. Они спаяны общей бедой, они готовы на радикальные действия (недавнее перекрытие дороги в Геленджике — тому подтверждение), власть не может сделать вид, что их не существует. Сколько же их?
В реестре обманутых дольщиков в Краснодарском крае числится… 821 человек.
На 60 долгостроев? На каждый проблемный объект 13 дольщиков? Не маловато ли, если только по вышеназванным долгостроям, судьба которых уже решена или хотя бы изменилась к лучшему (6 сданы, 12 получили новых инвесторов) общее число дольщиков — 1 тыс. 500 человек?
Ситуация проясняется, если уточнить — в реестре учтены только те, кто обратился с заявлением в краевой департамент по контролю за строительной сферой. Остальные не обращались. То ли не знают о такой возможности. То ли осознают, что им жаловаться не на что.
Например, они входили в долевку по какой-либо из схем, позволяющих застройщику не попасть под действие 214-ФЗ. Или понимают, что покупали жилье в заведомом самострое, который застройщики планировали узаконить по суду, но не сумели. А с учетом того, что в крае как минимум с 2013 года регулярно публикуются обновляемые списки самостроев, утверждения, что не знал с чем связываешься, звучат неубедительно. Но если законных оснований чего-то требовать нет, остается только кричать громче. Что мы и наблюдаем перед каждыми выборами.
Как власть должна реагировать на эти выступления?
Игнорировать их, потому что формально долевое строительство не ее зона ответственности? Сами виноваты, идите в суд.
Но среди дольщиков немало реально пострадавших. Тех, кто отдал последнее, а то и влез в долги ради собственного жилья, а сейчас обитает только что не в палатке. И даже если многие из них пострадали от собственной жадности (низкая цена опьяняет и лишает осмотрительности), это все равно не повод бросать семьи наедине с бедой. Все ведь понимают, что самостоятельно дольщики проблему решить не сумеют. А судебное решение в твою пользу еще не означает выплату тебе денег.
Значит, власть должна брать проблему на себя?
Но среди дольщиков немало отнюдь не бедных людей. Среди них хватает инвесторов, приобретавших квадратные метры ради вложения средств.
Сейчас в Краснодаре пустует около 50 тыс. купленных квартир. Не просто построенных и не нашедших владельца, а успешно проданных, но незаселенных. Это те самые инвестиционные «квадратные метры». По оценкам риелторов, среди краснодарских покупателей жилья такой инвестор — каждый третий. А среди покупателей в долевом инвесторов больше половины, потому что человек, реально нуждающийся в крыше над головой, нечасто может ждать заявляемые застройщиками два года до сдачи. И если эти люди вложили свои деньги в бизнес (а долевое участие по сути бизнес) и из-за плохого партнера погорели, они должны нести свои претензии в суд, а не к мэру или губернатору.
Если же власть с помощью бюджета или каких-либо уступок застройщикам будет решать проблемы таких инвесторов, покрывая их потери, то она будет делать это за счет ухудшения существующей городской среды (и так неидеальной) и из кармана всех налогоплательщиков.
В том числе тех, кто не стал рисковать. Кто не влез в сомнительные схемы частных застройщиков или «инвестиционных» договоров и до сих пор законопослушно копит на первый взнос в ипотеке.
Найти правильный баланс между помощью пострадавшим и защитой законопослушных и осмотрительных — задача посложнее, чем сыскать нового застройщика на очередной недострой. Но найти этот баланс необходимо.
