Хозяин или агент: как арендовать квартиру и избежать проблем

Корреспондент интернет-портала «Кубань 24» лично разбирался, как проще снять квартиру — напрямую у собственника или через агента, а также как правильно оформить документы на аренду жилья.

У каждого однажды наступает момент, когда жить с родителями уже тесновато, а свою квартиру купить не на что — и тогда на помощь приходит аренда съемного жилья. Тратить деньги на услуги агента по недвижимости мне показалось лишним, поэтому сначала я взялся за дело самостоятельно.

Бесплодные поиски

Обратился к онлайн-сервису по размещению объявлений «Авито». При помощи фильтров отрегулировал поиск под свои запросы: подбор объявлений как от собственников, так и от агентств, выбор длительности аренды, района, размера арендной платы.

Первая трудность, с которой столкнулся: хорошая квартира с незавышенной арендной платой быстро находит жильцов. Буквально через час после публикации объявление может уже пропасть. А позвонив по указанному номеру, можно нарваться на грубоватое «Мы уже сдали». Или трубку вообще не возьмут, цинично сбрасывая звонок.

Другой подвох: на сайте не всегда указано, кто на самом деле его опубликовал — хозяин или агент-риелтор. Так по 10 объявлениям «от собственника», у меня  лишь в   6 случаях отвечали  действительно собственники. Даже если в объявлении написано, что жилье сдает сам хозяин, это ни о чем не говорит, в результате вы дозваниваетесь до агента. Из разговора выясняется, что именно эта квартира уже сдана, но у риелтора наготове еще десяток других квартир, которые он готов показать в любое время суток.

Совершив огромное количество «пустых» звонков, я уже стал терять надежду, но тут мне улыбнулась удача. Уютная однокомнатная квартира с хорошим ремонтом и по приемлемой цене на улице Ставропольской оказалась еще не сдана. В объявлении был указан хозяин квартиры по имени Игорь, однако, позвонив на его номер, я с удивлением услышал женский голос. Оказалось, это была его жена. Мы условились посмотреть жилье на следующий день. За час до встречи я дозвонился до хозяйки, и она подтвердила нашу договоренность.

Владелица краснодарского агентства недвижимости «Империя» Анна Зорина:

Когда квартира нашлась, и вы уже договорились о ее просмотре, захватите с собой паспорт и по возможности идите в компании знакомого. Человек с вами поможет адекватно оценить апартаменты и придаст уверенности в общении с собственником, а паспорт пригодится, если вы захотите оставить залог. Важно не торопиться с выбором, если на примете есть несколько подходящих вариантов. Объясните ситуацию арендодателю. При этом хозяин, чтобы придержать для вас квартиру, может попросить небольшой залог под расписку — 5 тыс. рублей вполне хватит.

Увиденное на месте меня озадачило. В объявлении говорилось о доме в 16 этажей, а предо мной стояла пятиэтажка. В ней чисто математически не вмещалась квартира под заявленным номером. Трубку хозяйка больше не брала, хотя я без преувеличения около двадцати раз пытался до нее дозвониться. Этот случай навел на мысль о необязательности собственников.

Это мнение укрепила еще одна подобная история. После звонка хозяин квартиры объявление с сайта убрал. Однако в условленную дату мужчина перестал отвечать на телефонные звонки.

Через несколько дней наконец-то нашлась двухкомнатная квартира, которую сдавал собственник — мужчина лет пятидесяти. Цена была адекватная — 16 тыс. рублей в месяц. Но вот внешний вид жилья отпугнул: старая пятиэтажка с неряшливым подъездом, ободранный дверной косяк, обваливающийся балкон, внутри бардак и древняя мебель. И хотя хозяин долго извинялся за отсутствие свежего ремонта, этот вариант я отмел.

Русские не сдаются, а квартиры — да

Очередная попытка найти съемное жилье снова завершилась общением с агентом. Предлагалась однокомнатная квартира в двадцатиэтажке. Привлекло удачное местоположение дома, его новизна, уютная обстановка и приемлемая аренда — 18 тыс. рублей в месяц. Обессиленный долгими поисками, я решил сдаться. Мы с моей девушкой решили, что эту квартиру стоит посмотреть — в конце концов, никто не заставит нас подписывать договор против нашей воли.

Анна Зорина

При совершившийся сделке в среднем агент берет от клиента за свои услуги 50-100% от стоимости месячной аренды. Если добавить к этому залоговый платеж и арендную плату за первый месяц, получится весьма внушительная сумма, которая многим может оказаться не по карману. При этом стоит помнить, что риелтор не является стороной в договоре и после завершения сделки не сможет отстаивать чьи-либо интересы в спорных ситуациях. Его главная задача — ведение переговоров между вами и собственником, что в результате должно помочь сторонам прийти к взаимовыгодным условиям. Если квартира вам очень понравилась, но цена немного завышена, поторгуйтесь с арендодателем. Поверьте, поиск адекватных жильцов довольно утомительный процесс. И порой хозяин чаще решается скинуть цену, чем еще месяц проводить для людей просмотры.

Смотр квартиры был назначен в тот же вечер. Нервозность усилилась, когда в условленное время агент не пришла. Оказалось, та была в пути и опаздывала, но на наш звонок сразу ответила. Риелтором оказалась девушка, энергичная и собранная — уже один ее вид внушал доверие. Она провела нас в квартиру, ответила на все вопросы. Нам все понравилось, кроме дивана — для двоих он был маловат. Заметив, что перспектива спать на нем нас немного огорчила, агент пообещала, что поговорит с хозяином на эту тему. Мы отдали задаток в размере 2 тыс. рублей, взамен получив расписку от риелтора с ее паспортными данными. Аренда квартиры была за нами забронирована. Определив дату заселения, мы расстались на позитивной ноте.

Анна Зорина

Никогда не вносите залог без расписки. Бывают случаи, когда доверчивых квартирантов не смущает большая ежемесячная аренда и залог. Они расплачиваются с «собственником» и приезжают на следующий день в квартиру, а там помимо них еще пять таких же арендаторов с договором в руках и твердой уверенностью, что это их жилье. Составляя расписку, внимательно изучите все паспортные данные арендодателя, а также оригиналы документов на квартиру.

Финишная прямая

В назначенный день мы подписали договор, и, познакомившись с самим хозяином квартиры, отдали ему арендную плату за первый месяц.

Анна Зорина

Договор аренды квартиры — это неотъемлемая часть сделки и определенные гарантии исполнения обязательств всеми сторонами. В спорных ситуациях пункты договора могут помочь разрешить дело мирным путем. Стандартный договор должен содержать полные паспортные данные арендодателя и арендатора, точный адрес сдаваемого объекта. В отдельном блоке должна быть четко обозначена арендная ставка и условия по оплате коммунальных услуг. В него же вносится вся информация по страховому депозиту: его размер, условия и сроки возврата. Обычно страховой депозит возвращается арендатору в день расторжения договора, но при порче имущества в квартире, задолженности по арендным и коммунальным платежам собственник вправе его удержать. Также в договоре необходимо указать срок его действия и возможность досрочного расторжения. Неустойки за нее быть не должно. Неотъемлемой частью соглашения об аренде квартиры является акт приема-передачи и опись имущества. Они оформляются той же датой, что и сам договор. В них фиксируются все недостатки жилья, к примеру, сколы и неровности в стенах, испорченная мебель и другие существенные дефекты. При отсутствии этих документов данные недостатки хозяин может легко списать на арендатора и удержать из страхового депозита деньги на возмещение ущерба.

Агент продолжает быть связующим звеном между нами и собственником, решая различные вопросы по квартире. Мы с помощью нашего  агента исправили мелкие неполадки, оставшиеся после предыдущих жильцов: заменили сломанную ручку на двери в ванной, закрасили исцарапанную стену на балконе. Привезли нам и кровать в дополнение к дивану. По всем возникающим вопросам мы продолжаем общаться с нашим риелтором, и каждый раз она помогает найти наиболее приемлемый выход из ситуации. Так что такой агент стоит потраченных денег.

Среди главных плюсов при обращении к услугам риелтора можно выделить три вещи: экономию времени, безопасность и возможность корректировки цены. Грамотный агент ценит время своих клиентов и переговоры с собственником всегда берет на себя, а также гарантирует законность сделки. Однако если вы уверены в своих силах и имеете достаточно времени для самостоятельного поиска квартиры, то можно обойтись без услуг агентства.

И напоследок — об осторожности

Анна Зорина:

Есть уловка, которой уже много лет, но люди на нее постоянно попадаются. В особенности иногородние. Создаются объявления об аренде с нереально заниженными ценами. Человек звонит по такому объявлению, ему отвечает «хозяин жилья» и приглашает приехать по адресу. Когда будущий арендатор приезжает на место, то там обнаруживается не квартира, а офис информационного агентства. Работники предлагают еще раз позвонить «собственнику», который скажет: «Да, такая квартира сдается. Нужно внести бронь в агентство. Вечером я вам ее покажу, и сможете сразу заселиться».

Этим человека сознательно вводят в заблуждение. Клиент подписывает договор, не вчитываясь в него. А там четко прописано, что оплата идет не за квартиру или ее бронирование, а только лишь за предоставление информации. В итоге в назначенное время по «забронированному» адресу никто не приезжает, а телефон «собственника» уже не отвечает.

Жертва такой схемы, обращаясь в офис информационного агентства, пишет претензию на возврат денежных средств. Однако в 99% случаев никто ничего не возвращает — ведь все условия договора были выполнены.

Я постоянно своим клиентам объясняю, что сначала квартира — собственник — документы, и только потом отдаются деньги, оформляется аренда. Никогда не вносите предоплаты и сравнивайте цены с аналогами. Чрезвычайно лояльные условия должны настораживать. А попадая в какой-то офис, где вам говорят «давайте деньги», сразу отказывайтесь от такого варианта, ведь тогда свои кровные вы уже не увидите.