Плюсы нового генплана Краснодара: комплексная застройка против моратория

В Краснодаре готовятся принять новый генплан. Горожане горячо обсуждают предложенный документ, критикуют, выдвигают предложения, в частности, предлагают ввести мораторий на новую многоэтажную застройку, воспользовавшись примером некоторых других городов.

Говоря о моратории на многоэтажную застройку, люди полагают, что отказ от возведения новых высоток поможет снизить приток новых жителей. Соответственно, не будут расти очереди в школы и детсады, да и ситуация с пробками не станет еще хуже. Также предполагается, что, пока нет новых многоэтажек, власти решат накопившиеся вопросы со школами, детсадами и дорогами, и город станет комфортнее.

Меньше высоток — комфортнее город?

Сторонники идеи моратория на новую многоэтажную застройку аппелируют к опыту других городов. Так в Екатеринбурге депутаты гордумы потребовали ввести мораторий на новостройки, мотивируя это тем, что высотки строят, а социальную инфраструктуру нет. Еще одним крупным российским городом, где на время разработки генплана ввели мораторий на застройку, стал Сочи. Там причиной введения моратория оказалась хаотичная застройка города, из-з которой стали разрастаться так называемые фавелы без всякой инфраструктуры. После введения моратория застройщиков заставили работать в Сочи только с учетом комплексного развития территорий. Их обязали строить не только многоэтажки, но и соцобъекты, а также создавать необходимую инфраструктуру.

Однако многие эксперты считают, что в других крупных городах России, в том числе в Краснодаре», введение подобных мораторием представить сложно.

Архитектор, глава проектного объединения УНИКУМ Ольга Смоленская считает, что мораторий на повую многоэтажную застройку в крупных городах невозможно осуществить из-за масштабных планов властей по комплексному развитию территорий и программ по переселению ветхого и аварийного жилья. Эксперт отметила, что строительство новых ЖК и микрорайонов, как правило, становится стимулом для развития инфраструктуры, запускает экономические процессы.

Остановка строительства новых ЖК в столь крупном городе — это остановка деятельности целой отрасли. Соответственно, бюджет недополучит миллиарды рублей налогов. А ведь именно за счет этих денег строятся школы и детсады. Сокращение бюджета — прямой путь к угасанию города. Призывая остановить строительство, люди фактически призывают остановить модернизацию и строительство соцобъектов и инфраструктуры. Не стоит забывать и о том, что остановка строительства всех ЖК — это и потеря множества рабочих мест.

Также наивно полагать, что прекращение строительства новых ЖК остановит поток людей из других регионов. Скорее можно ожидать скачок цен на вторичку и увеличение спроса на жилье в пригороде и ближайших к Краснодару населенных пунктах. А вот на решение людей перебраться, к примеру, с Дальнего Востока, в Краснодар (или поближе к нему) это вряд ли повлияет. Аргументов за переезд на юг всегда будет больше. К чему приведет прирост жителей в соседних с Краснодаром населенных пунктах? К усугублению автомобильных заторов на въезде и выезде из краевой столицы, ведь большинство из переехавших найдут работу именно в Краснодаре.

С учетом этого, мораторий на строительство скажется на городе неблагоприятным образом. В первую очередь, с точки зрения экономики. В Краснодаре обязательства застройщиков уже существуют, потому возникает вопрос о целесообразности введения моратория. Не станет ли более разумным решением развитие комплексной застройки?

Плюсы, минусы и опыт других городов

Своими мыслями о преимуществах генплана Краснодара поделились ведущие эксперты градостроительной отрасли.

Глава архитектурного бюро Porchelli Group Елена Порчелли подчеркнула, что генплан — это стратегически важный документ, необходимый любому жилому образованию, будь то маленькая деревня или огромный мегаполис.

«У генерального плана, в принципе, не должно быть слабых сторон. Должны быть определены приоритетные пути развития, определен каркас транспортный, зеленые легкие города, зоны для размещения жилья, производства и социальной инфраструктуры. Тот генеральный план, который мы рассматриваем сейчас очень хорошо отразил формируемый транспортный каркас.

Генплан сейчас вызывает много споров, но я его полностью поддерживаю. Определены новые границы населенных пунктов, которые ограничивают хаотичную застройку, активно развивающуюся у нас в последнее время. Имею в виду, когда огромные коттеджные поселки нарезаются собственниками без наличия социальной инфраструктуры, парков, паркингов и даже нормальных дорог.

Генеральный план закрепляет за конкретными участками зоны зеленых насаждений, соцобъекты и дает возможность жителям реализовывать на своих территориях действительно комфортное жилье», — сказала Порчелли.

Говоря об опыте других городов, она отметила, что не стоит напрямую накладывать чужой опыт на территорию Краснодара.

«Одинаковых генеральных планов не существует, нет повторяющихся ландшафтов, зонирований, а тем более исторически сложившегося контекста использования территорий. Из современного освоения территории Сочи я бы переняла опыт реконструкции набережных, потому что этого точно нам не хватает сейчас. Например, для активного развития Карасунских озер, создания там велосипедных и беговых дорожек, создания непрерывной набережной между центральной частью и Юбилейным микрорайоном. Из Екатеринбурга я бы переняла опыт комплексного развития и застройки микрорайонов, когда город и инвесторы осваивают территории одновременно и строительство транспортных артерий, социальной инфраструктуры и жилья идет параллельно. В целом, я очень надеюсь, что решения, которые сейчас предусмотрены в новом генеральном плане будут утверждены и начнется их скорейшая реализация, я считаю, что нашему городу это необходимо», — сказала Порчелли.

Привести инфраструктуру города в состояние, адекватное населению

Доктор экономических наук, профессор, сооснователь бизнес-сообщества «КубА-Клуб» Александр Полиди назвал принимаемый генплан «новым словом в городском планировании в программировании городского развития». По его мнению, этот документ одновременно является и установлением основных правил в застройке города, его развитии и реконструкции, и механизмом и инструментом реализации градостроительной политики. Александр Полиди напомнил, что хаотичное развитие Краснодара на протяжении нескольких десятилетий привело ко многим ограничениям и проблемам. В первую очередь, инфраструктурным и транспортным, а также архитектурным.

«Этот документ на первом этапе, я бы сказал, первые 7-10 лет, решает проблемы догоняющего развития. Речь о приведении структуры и инфраструктуры города в состояние, адекватное его населению, которое продолжает расти. И вторая часть, более поздняя, — это уже развитие поступательное.

Это придание динамики развитию города. Такой, которая бы не создавала в дальнейшем каких-то зажимов и ограничений, а работала бы на опережение роста численности населения и на повышение качества жизни в городе», — сказал Полиди.

Сравнивая Краснодар с другими городами, эксперт подчеркнул, что различия весьма существенные и принципиальные.

«Екатеринбург изначально формировался как крупный промышленный центр, крупный миллионный город. Уровень и качество развития городской среды там другое, гораздо более высокое. Екатеринбург изначально был крупным городом, и то, что было в нем создано несколько десятилетий назад, в гораздо большей степени адекватно современному уровню развития города. У нас совершенно другая ситуация, Краснодар изначально не развивался, как крупный центр национального масштаба. Он таковым стал в последние десятилетие—полтора. Потому глубина проблем, которые есть у нас, несоизмерима с тем, что происходит в Екатеринбурге, Казани или Нижнем Новгороде.

Сочи в свое время повезло — он стал городом, принимавшим Олимпиаду, «Формулу-1», Чемпионат Мира. Минимум 18 — 17 лет назад Сочи стал развиваться по-другому. Там были инфраструктурные проекты другой мощности, огромные федеральные бюджеты… Кроме того, Сочи изначально позиционировался, как крупнейший, самый привлекательный федеральный курорт, что также диктовало особый путь развития. Динамика, с которой Сочи начал развиваться 18-17 лет назад, и то, как в это время развивался Краснодар, — несоизмеримые вещи. Краснодар с точки зрения нового единого документа — город уникальный. Здесь нельзя какой-то опыт просто приземлить или как-то отполировать. Это гораздо более глубокая работа, гораздо более сложная», — сказал Полиди.

Александр Полиди также отметил, что новый генплан Краснодара является компромиссным.

«Будет категорически неправильным сказать, что принятие этого документа соответствует интересам абсолютно всех групп — застройщиков, бизнеса, жителей… Конечно, это не так.

То, что развивалось хаотично и теперь создает проблемы, нужно решать, образно выражаясь, хирургическим способом. Другого способа нет. Поэтому здесь очень важно достижение общественного компромисса, и чтобы этот компромисс был максимально приемлем. Но как при любом компромиссе будут определенные интересы, которые пострадают. То хаотичное развитие, которое мы наблюдали в течение, минимум последних 20 лет, не позволяет вести игру по-другому. Здесь нужны достаточно серьезные, жесткие и не всех устраивающие решения. И без генплана, как документа определяющего правила на рынке строительства, благоустройства и реконструкции города на десятилетия вперед, развитие Краснодара невозможно», — сказал эксперт.

Преемственность генпланов

Заслуженный архитектор России Юрий Рысин напомнил, что новый генплан является продолжением документа, который детально рассматривали и утверждали в 2020 году. Он подчеркнул, что основные решения, в частности транспортная схема, зеленый каркас, размещение и территориальное развитие города — в целом перешли в новый генплан из предыдущего.

«Изменились несколько позиций. Они касаются уточнения площадей под промпредприятия и границ участков под эти объекты с максимальным переносом промышленных объектов, технопарков, логистических центров на периферию города. На запад, на восток, на север. С тем, чтобы максимально, за исключением восточной промзоны, освободить территорию города для гражданских объектов.

Еще один важный момент, который уточнен по этой версии генерального плана — границы города, связанные с использованием бывших сельхоземель и возвращением очень большого количества этих земель в первоначальное положение для их сбережения.

Третий значимый момент — отображение в генплане проектов планировок, выполненных за годы, прошедшие с момента утверждения предыдущей версии генплана. Это тоже очень важно и очень своевременно.

Также важно, что в этом варианте генплана появились три зоны, связанные с границами исторического поселения. Первая зона — исторический центр. Вторая зона — буферная, если ее можно так назвать, где этажность ограничивается шестью этажами. Третья зона имеет другие, более мягкие ограничения, и этажность, соответственно, выше», — объяснил Рысин.

Говоря об опыте других городов применительно к Краснодару, он подчеркнул разницу в специфике этих городов. Несмотря на то, что общие методические подходы к генпланам унифицированы — имеются различия, обусловленные спецификой каждого города.

«Например, Сочи — курортный город. Там основное внимание уделено развитию курортных территорий, сохранению побережья, зеленого, как принято говорить, каркаса. Вот это главная задача. Сохранение рекреационных ресурсов и бальнеологических, устройства променадов и так далее.

Сочи — главная здравница страны, таковой она должна остаться. Именно поэтому много лет назад губернатором было принято решение о максимальном ограничении жилищного строительства в Сочи. Это было нужно, чтобы не превращать его в «спальный город».

Что касается Екатеринбурга, то это промышленный центр страны, исторически опорный край державы. Совершенно другие подходы, потому что создавались крупнейшие промышленные предприятия, жилые районы рядом с ними, развивались транспортные связи, создавались санитарно-защитные зоны промпредприятий, максимально увеличивалось количество зелени и так далее. Это было необходимо, чтобы удержать население.

Мы же понимаем, отток с Урала, Сибири ежегодно очень большой. И куда эти люди приезжают? В том числе Краснодар и в Сочи. И чтобы создать условия здесь, надо создавать их всемерно. И в части улучшения условий труда, и в части улучшения условий отдыха на территории.

Комфортная городская среда, новые жилые и комфортные районы, социальные объекты в первую очередь, современные школы, детские сады, спорт, отдых, развлечения и так далее, все это нужно создавать, чтобы люди уважали то место, в котором живут», — сказал Рысин.