Эксперт Чесноков объяснил, от чего зависят цены на новостройки в Краснодаре

Согласно исследованию, проведенному компанией «Яндекс» с использованием нейросети Алиса AI, в феврале цены на квадратный метр строящегося жилья в городах РФ с населением более 500 тыс. человек перешли от роста к снижению.

Сообщалось, что в феврале в Краснодаре стоимость квадратного метра в новостройках снизилась на 0,9%. Она составила 188 тыс. рублей. В январе же фиксировался рост на 1,9%. При этом медианная полная стоимость жилья в сравнении с январем выросла на 0,7%. Она составила 8,2 млн рублей. Предположительно, это связано с увеличением медианной площади квартир в продаже до 44,4 кв. м.

Ситуацию с изменением цен на рынке новостроек интернет-порталу «Кубань 24» прокомментировал специалист по недвижимости Юрий Чесноков. Он отметил, что с учетом динамики последнего года, стоимость растет примерно на 5-10% в год. Это примерно пересекается с официальной инфляцией — в среднем 0,5-1% в месяц.

«При этом отдельные месяцы могут показывать повышение или понижение цены. Поэтому судить о векторе движения цены по отдельно взятому месяцу не совсем корректно. Как правило, если в одном месяце был сильный рост, то в следующем месяце мы можем получить минимальный рост или даже отрицательную динамику. При этом общий вектор все равно может идти на удорожание», — пояснил эксперт.

Говоря о том, как формируются цены, Чесноков объяснил, что у застройщиков есть минимальная отпускная цена за квадратный метр, условная себестоимость, ниже которой продавать нельзя.

«Цена в прайсах у застройщиков естественно выше этой себестоимости на 5-10 и даже 20%. При этом есть определенные скидки и дисконты для клиентов. Их застройщик дает по своему усмотрению в рамках различных акций. Грубо говоря, вы можете получить хорошую скидку в какую-нибудь «черную пятницу». Но это не значит, что застройщик реально продал в минус и получил убыток», — сказал Чесноков.

Не путать маркетинг и реальное ценообразование

Эксперт также подчеркнул, что месяцами или годами ждать скидок или распродаж не стоит.

«В лучшем случае получите шило на мыло, а как показывает практика еще и удорожание, но при этом все будет оформлено в красивую акцию», — сказал эксперт.

По его словам, ежемесячные качели по цене за квадратный метр являются нормой. Колебания зависят от планов застройщиков на конкретный месяц и общей ситуации на рынке.

«Например, из недавнего: с 1 февраля 2026 года вступили в силу ужесточения касаемо супругов при оформлении семейной ипотеки. Теперь оба супруга обязаны фигурировать при оформлении. Исключать вторую половинку из сделки или оформлять на каждого из супругов отдельно семейную ипотеку нельзя. Естественно, это вызвало ажиотаж на рынке, так как новые правила стали сильнее ограничивать заемщиков, и многие понимали, что в новые правила могут не вписаться. Мы и увидели это в виде ускоренной динамики повышения цен, предшествующих февралю», — сказал Чесноков.

Он подчеркнул, что недвижимость, в целом, дорожает в долгосрочной перспективе и не нужно путать маркетинг и реальное ценообразование.

Конкретизируя, насколько ощутимо снижение для покупателя на примере условной двухкомнатной квартиры, Чесноков отметил, что значительного снижения не будет.

«Как показывает практика, у застройщиков подавляющее большинство покупает двух-трехкомнатные квартиры в ипотеку. Точнее, в семейную ипотеку под льготную ставку 6%. Если мы получаем снижение стоимости на 1%, пусть это будет экономия в солидные 100 тыс. рублей, то ежемесячный платеж уменьшится всего на 300-500 рублей», — сказал эксперт.

По словам Чеснокова, размер квартир в новостройках в целом не влияет на ценообразование.

«Сейчас идет движение в сторону маленьких площадей. Однокомнатной квартирой в 30 кв. м или двухкомнатной в 40 кв. м уже никого не удивишь. Сама по себе нарезка квартир не влияет на ценообразование. Скорее, это вынужденная мера для застройщиков, связана в первую очередь со снижающейся покупательской способностью граждан», — сказал Чесноков.

По его мнению, застройщик пытается сделать планировки компактными, функциональными и при этом получить приятный ценник за квартиру, сохраняя текущую цену за квадратный метр.

«С точки зрения конкуренции и маркетинга такой подход логичен. Зачем строить большие хоромы если на них нет особого спроса. Но многим не нравиться такое решение. Перспектива тотальной застройки малогабаритными квартирами и студиями в долгосрочном планировании может изменить портрет жильца многоквартирных домов. Такие квартиры часто используются для последующей сдачи в аренду. И все это покупается на субсидированные государством семейные ипотеки», — заключил эксперт.

Читайте также: Краснодар лидирует в рейтинге российских городов по строительству жилья.

Подпишись, здесь всегда интересно.