Дольщики в РФ больше не смогут вкладывать деньги напрямую в стройку
В этот день в силу вступят поправки к 214 федеральному закону и само понятие «долевое участие» исчезнет. Именно эта перспектива сейчас буквально взрывает рынок недвижимости. Ведь квартиры, существующие только в проекте, стоят дешевле тех, где стены можно потрогать руками.
Одиночные пикеты, забастовки и даже попытки захватить то, что принадлежит им по праву. С начала 2000-х, когда появился федеральный закон «Об участии в долевом строительстве», по всей России то и дело вспыхивали локальные войны граждан, инвестировавших в стройку, и компаний, не справившихся со своими обязанностями. Неудачи случались не всегда умышленно, но итог один: вместо крыши над головой — судебные тяжбы.
«Было очень сложно проследить умысел. Предприниматели объясняли это оправданным риском. Им просто нечем возвращать — доходило до того, что пытались взыскать с руководителя, который в следственном изоляторе находился», — рассказал адвокат Василий Шрамченко.
Пока следователи искали деньги, дольщики искали, где жить. Путь Александра Попова под крышу знаменитого дома на Дмитриевской дамбе длился целых 15 лет. За это время он успел выйти на пенсию и обзавестись внуками. А вот некоторые из его предполагаемых соседей счастливой концовки этой истории не увидели — они уже умерли.
Большинство из дольщиков этого дома не гнались за дешевым жильем: подкупали живописное место, интересная архитектура и инфраструктура вокруг. Грандиозной стройке помешали юридическая безграмотность и сомнительные финансовые операции застройщика.
«Изначально были неправильно оформлены документы, не было разрешений. Нас ввели в заблуждение, мягко говоря», — сказал обманутый дольщик Александр Попов.
Проблемы застройщика стали вскрываться со временем, но одна за одной. Вернуть деньги не получалось ни добровольно, ни по решению суда. Строительную компанию признали банкротом, имущество распродали, и некогда благополучное жилье стало символом обмана. История типичная — в реестре обманутых дольщиков края больше 2,5 тыс. человек.
«По большинству проблемных объектов найдены пути решения, найдены инвесторы. Для компенсации затрат инвестору есть определенные преференции, в частности, выделение земельного участка, соразмерного стоимости окончания работ. Сейчас готовятся новые поправки о возможности выделения бюджетных денег на достраивание», — пояснил заместитель руководителя департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края Павел Кошкин.
Но возможности бюджета и инвесторов не безграничны. Давно назревавшее кардинальное решение проблемы облекли в правовую форму только в прошлом году. Принудительная санация умирающего 214 закона случилась прошлой осенью. Пришлось резать по живому и фактически запретить гражданам долевое участие в строительстве. Все риски инвестирования в кирпичи и бетон теперь будут брать на себя банки. Аккредитованным финансовым организациям выпадет доля проверять контрагентов, что заведомо отсеет финансово безграмотных девелоперов.
«Банки живут в рынке, управляются рыночными механизмами, испытывают стрессы от сложной ситуации в стране и имеют большие риски. Хотя, с другой стороны, они даже сейчас идут на льготы для девелоперов, понижая кредитную ставку. Сделан этот закон не для того, чтобы банки наживались», — отметила декан факультета экономики и недвижимости Российской академии народного хозяйства Елена Иванкина.
Новая система будет выглядеть так: дольщики принесут свои деньги в банк (либо возьмут в нем ипотеку), средства заморозят на специальном эскроу-счете, с которого списание произойдет только по факту сданных квадратных метров. Самое важное условие — застройщик не сможет пользоваться деньгами участников долевого строительства до того момента, пока не выдаст акт ввода в эксплуатацию. При нехватке собственных средств строителям придется обращаться в инвестиционные фонды или брать кредиты.
«Рынок в любом случае будет более упорядочен. В любом случае создается так называемый банковский фильтр, законодательный фильтр, при котором участников рынка станет меньше, но они станут крупнее, упорядоченее. Рынок станет в целом более цивилизованным», — сообщил генеральный директор строительной компании Александр Мелишев.
Оптимизм строителей не разделяют риелторы. Уже сейчас ясно: стоимость жилья поползет вверх, и предельный потолок определит только рынок. Грядущие изменения подогревают спрос. И без того популярный кубанский квадратный метр едва справляется с возросшей активностью покупателей.
«Если в среднем количество поисковых запросов равняется 18-20 тыс., то сейчас оно уже ближе к 30 тыс. Мы ожидаем, что рост цены будет в районе 15-20%. Больше не даст рынок, хотя хотелось бы многим застройщикам», — рассказал директор федеральной риелторской компании Вадим Камалов.
В целом же главная суть новых поправок в федеральный закон — попытка навсегда покончить с необдуманными финансовыми рисками на рынке недвижимости. Возможно, уже в скором будущем понятие «обманутый дольщик» навсегда уйдет в прошлое.
