Спецрепортаж: Проблема самостроев в Краснодаре

Спецрепортаж: Проблема самостроев в Краснодаре
NULL

В апреле 2013 года был снесен самострой по улице Кадетской, 9. Тогда жильцы дома дежурили перед зданием, препятствовали работе техники и после сноса объявили голодовку в знак протеста.


Сейчас на Кадетской довольно мирно: десяток рабочих переделывают дом за счет застройщика, уже возводится второй этаж. Рядом находится еще один дом от этого же владельца, с ним проблем нет.

 

«Мы рассматривали этот вопрос, что это не частный застройщик, а жилищно-строительный кооператив, и если у него не было первоначального разрешения на строительство всей этой площади, то у него было первоначально разрешение на площадь этой части дома», — отмечает Инна Сарычева.

Несмотря на тяжбу, Инна Сергеевна в любом случае будет бороться за свою квартиру и даже если бы ей предложили вернуться назад, перед подписанием договора, она бы сделала все точно так же.

«Так я и не ухожу отсюда, я борюсь, эти полтора года все, что могу, все делаю. Я и в прокуратуру, и в следственный комитет — везде обращаюсь», — рассказывает Инна Сарычева.

В группе «Вконтакте» каждый день обсуждаются новости о строительстве, аналогичные случаи с другими домами, записываются на прием к прокурору. Сами жители уверены, что их насильно сделали юридически грамотными — снос их дома был показательным. 

Но проблема самовольной покупки остается по-прежнему. Рынок квартир в Краснодаре — один из самых быстрорастущих. Каждый год в столице края строятся десятки миллионов квадратных метров жилья. Это обусловлено повышенным спросом: в Краснодарский край еще с советских времен постоянно ехали из других регионов. А теперь едут еще больше, особенно в последние годы, когда Краснодар плотно зафиксировался на вершине сразу нескольких рейтингов, как лучший город России.

 

В целом по стране цена за квадратный метр составляет 57 тысяч рублей. За весь 2014 год в Краснодаре обещают построить 48 тысяч квартир экономкласса. Темпы развития рынка позволяют удерживать цены от стремительного роста, на Кубани квадратный метр в среднем стоит 34 тысячи рублей, при этом можно найти квадратный метр и за 22, и за 40 тысяч — на любой кошелек.

С чего начать выбор квартиры? Тут все, как в старом анекдоте про студента в столовой: после стипендии он закрывает рукой цены и выбирает еду, а перед стипендией смотрит только на цену. При этом предложений взять на уровне котлована тоже хватает. Так, одна «молодежная» квартира может обойтись всего лишь в 650 тысяч рублей и будет готова через год. В сравнении с остальными предложениями выглядит сказочно дешево, но сразу же возникает вопрос: а построят ли? А затем вопрос: а будет ли это законно?

По данным «Яндекса», к теме самостроев интерес в Краснодарском крае самый высокий в России: для Кубани эта тема в пять раз актуальнее, чем для москвичей или ростовчан.

Краснодар: 498%
Ростов-на-Дону: 98%
Москва: 97%
Санкт-Петербург: 50%

«Факты» решили отправиться по магазинам квартир, чтобы понять, где в стоимость нужно будет включать услуги юристов. Первый и главный признак: на каком вообще основании идет стройка. Этой осенью наиболее актуально разделение на две большие группы: одна строит по 214-ФЗ, другая юлит и изворачивается. В качестве оснований называют такие вещи как 215-ФЗ, 213-ФЗ или же «строит физическое лицо». Практически всегда это означает жилищно-строительный кооператив. Не всегда это плохо, но часто это первый признак каких-либо проблем впоследствии, как с коммуникациями, так и с пропиской.

«Застройщики, которые не могут, не дотягивают до этого закона, у которых отсутствует разрешительная документация — они придумали строить в форме жилищно-строительного кооператива», — поясняет Вадим Сыромятников, юрист, арбитражный управляющий. 

Юристы предупреждают, что жилищно-строительный кооператив — это распространенный, но опасный вид вложений в свою квартиру. Конечно, у каждого из нас есть успешный друг, который дешево купил и не имеет никаких претензий к застройщику. А вот специалисты утверждают, что кооперативные отношения порождают массу вопросов, ответы на которые получить не у кого.

«Жилищно-строительный кооператив — объединение граждан, которые собрались, чтобы построить для себя жилье. То есть, когда возникают вопросы, почему не строится, почему строится несвоевременно, а у кого нам забрать свои деньги — нет ответственного лица, которому можно предъявлять такие требования», — продолжает Вадим Сыромятников.

Сегодня в офисах компаний, будь то дольщики или пайщики, есть предложения на любой вкус: однокомнатные квартиры на уровне котлована, элитные хоромы, которые пытаются продать уже не первый год. В принципе, даже после выбора желаемой площади, этажа, вида из окна и количества балконов, квартир остается столько, что впору выбирать по фамилиям соседей. Однако, как строились эти квартиры?

Скупить несколько малоэтажных домов с участками, снести и построить многоэтажку — раньше так многие и делали. Если вам нужна только квартира, таких предложений на рынке очень много. Но подумайте, как вы будете жить с мигающим светом, перебоями с водой, а когда внезапно придет зима, придется выстраиваться в очередь за обогревателями. 

Другое дело, когда сначала получают пустырь, подводят к нему коммуникации, исходя из потребления, затем добавляют парковочные места и детскую площадку. Именно в этом и заключается значительная разница в стоимости квадратных метров.

Хотя участники рынка любят поговорить о проблемах, все они отмечают, как изменилась ситуация за последние годы. В первую очередь отмечают влияние СМИ на решение проблемы самостроев. Во вторую — растущую грамотность краснодарцев.

«Администрация проводила целенаправленную работу последние два-три года. На сегодняшний день бывшие частные застройщики, которые хотели остаться на рынке, легализовались, строят по 214 или 215 федеральному закону. На сегодняшний день ситуация кардинально улучшилась по сравнению с тем, что было несколько лет назад», — отмечает Ольга Проценко, исполнительный директор ассоциации риелторов.

Случаи откровенного мошенничества встречаются и сейчас. Здесь особенно хитрые бизнесмены ищут даже не лазейки, а целые подземные ходы. Например, могут выдавать одно и то же разрешение на три разных строительства.

«Дополнительно необходимо смотреть всю документацию, разрешительную на стройку, которая предлагается вам, и надо смотреть, чтобы документы были именно на эту стройку. Потому что у нас были случаи, когда предоставлялись поддельные документы, во-первых, во-вторых, предоставлялись документы предоставлялись на другую стройку», — рассказывает Ольга Проценко.

Крупные риелторские объединения договорились не предлагать клиентам сомнительные квартиры, но небольших фирм и частных риелторов это обычно не касается. 

«По сути, был запрет в свое время, еще года два назад, предлагать объекты, которые строились незаконно, именно для соблюдения приличий. Что касается этики самого риелтора, здесь действительно на усмотрение самого человека, который работает риелтором, что он предложит», — продолжает Проценко.

Кроме неблагонадежных риелторов наивные краснодарцы постоянно попадают на прием к так называемым информаторщикам. Эти люди возьмут у вас три или пять тысяч рублей, дадут взамен распечатку из базы, которой якобы пользуются все риелторы, а затем окажется, что квартиры из этой базы никогда не продавались, а по контактным телефонам отвечают замученные женщины и хорошо еще, если цензурно.

«Бесполезно идти в полицию, люди потратили деньги абсолютно зря», — уверяет Ольга Проценко.

При этом, если вы уже живете, а под вашими окнами строится нечто огромное по размерам и непонятное по происхождению, то у вас есть варианты обеспечить себе покой и тишину. Жалобы соседей на незаконные стройки — распространенное проявление гражданской позиции. 

«Соседи — это лица, которые подвергаются опасности, они в этой ситуации заинтересованы и в случае отсутствия таких документов они обоснованно жалуются в контролирующие надзорные органы. И жалобы рассматривают, удовлетворяют вплоть до приостановки строительства», — подчеркивает Вадим Сыромятников, юрист, арбитражный управляющий.

Последний по порядку, но не по значению, момент — количество сданных объектов. Чтобы не покупать кота в мешке, обратите внимание, какой по счету объект сдает ЖСК. Так как купить в первом или во втором значит увеличить свои риски. А вот если объект уже 20-й, а в ранее построенных давно живут люди, то вероятность того, что уже скоро вы пустите кошку в собственную квартиру, близится к 100%.

 

Вернуться на ленту